Immobilien-Gedanken! Wie wohnt ihr so?

[JensII]

Das Gebäude in dem meine Wohnung liegt hat aktuell ein Problem der Außenwand und Bodenplatte!
Eine Kellerwohnung ist dadurch schimmelig feucht.
Da die Rücklagen eher gering sind, komm nach ersten Schätzungen ca. 1500€ auf mich zu , der Gesamtschaden liegt bei 10.000€.....

Die aktuellen Baupläne sind abgesagt, ab ca. 2020 wird für mich wohl ein Haus anstehen, wenn es dabei bleibt.

[trekkie65]

Bei uns kommt gerade bei der Suche nach unserer weiteren Wohnsituation etwas Bewegung auf...
Seit März sind wir intensiv auf der Suche. Es soll eine ETW werden.
Angebote sind rar gesät und üblicherweise herrschen völlig überzogene Preisvorstellungen...das Übliche.
Heute dann (mal wieder) eine Wohnung besichtigt und sofort verliebt.
Altbausubstanz (20er - 30er Jahre), Denkmalschutz, solide saniert, aktuell keine Instandsetzungsmaßnahmen anstehend. Dachgeschosswohnung, im Zuge der Sanierung neu entstanden. Keine Nachbarn auf der Etage. Aktuelle Mieter haben gekündigt und sind zum 31.10. raus. Keine Toplage aber unsere Wunschlage. Zwar an einer großen Straße, aber in zweiter Reihe, d.h. Abschirmung zur Straße durch das davorstehende Haus. Nach hinten einige Hektar Park - unbebaubar. Nach hinten auch der Balkon in Süd-West Ausrichtung. 500 m zum See , Tram in die Innenstadt vor der Haustür. Trockener Keller (in dieser Lage bei Altbausubstanz eine Rarität, die Ziegel liegen frei, d.h. auch nichts mit Estrich mal schnell übertüncht). Kein Mehrheitseigentümer in der WEG...und die Preisvorstellungen schon ohne Verhandlungen völlig in Ordnung (Kaufpreisfaktor bezogen auf die Jahresnettokaltmiete unter 20). Da bleiben sogar die Reserven für einen Schiffsdielenboden, den ich mir schon lange wünsche. Einzig das Hausgeld bzw. die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage scheint mir zu gering. Aber lieber so und selbst vorsorgen, als jeden Monat unter dem Druck stehen, eine hohe Summe abzudrücken.
Mein "persönlicher Bausachverständiger" hat sein ok gegeben, es ist an der Bausubstanz nichts offensichtlich, was gegen einen Kauf spräche.

Jetzt heißt es hoffen, dass es klappt.

Ich empfehle dir, auf jeden Fall in die letzten Beschlüsse der WEG zu schauen, was dort beschlossen worden ist, ist auch für Dich bindend. Dann in die letzte Wohngeldabrechnung schauen: Wie hoch sind die Rücklagen? Musste viel für Reparaturen etc. aufgewendet werden? Wie hoch ist das Wohngeld? etc.

Und immer daran denken: In einer ETW kann man nicht machen, was man will, z.B. kann die Farbe der Markise vorgeschrieben sein etc.

Gruß trekkie

[Bovary]

@treckie Ja, danke für die Empfehlungen. Das ist schon alles in Arbeit. Werde mich dieses Wochenende mit den bereits übergebenen Unterlagen noch sehr intensiv beschäftigen und habe noch weiteres angefordert. Habe auch, als der Entschluss für ein solches Vorhaben fest stand, verschiedene Bücher gelesen. Von Stiftung Warentest gibt es zum Beispiel ein Buch, wo das Wesentliche, was mit Wohnungseigentum verbunden ist, gut aufbereitet ist. Zumindest habe ich den Eindruck, schon etwas mehr Ahnung von den Bestimmungen des BGB usw. zu haben, als mancher Makler vorgibt zu haben... Wenn ich meine, die Gemeinschaftsordnung oder den Kaufvertrag oder sonstwas nicht gänzlich in seinen Auswirkungen zu verstehen, gehe ich eh noch mal zu einem Anwalt von Haus und Grund oder so.

Da ich ja schon eine Weile suche, habe ich auch schon Unterlagen zu verschiedenen Objekten gesehen. Und wenn ich da beispielsweise die Protokolle der Eigentümerversammlungen vergleiche, kommt mir das beim aktuellen Objekt schon recht solide vor. Die Protokolle sind vergleichsweise ausführlich, beinhalten immer den Status Quo für das Jahr, z.B. welche Mieterwechsel, wann die Neuvermietung vorgenommen werden konnte, durchschnittliche Mietpreise bezogen auf das gesamte Objekt, Bestandsaufnahme zu Schäden etc. pp. Für alle Schäden hat die Hausverwaltung zur Versammlung schon drei Angebote eingeholt und die WEG stimmt nur noch ab, wem der Auftrag erteilt wird. Unverzüglich vorzunehmende Arbeiten beauftragt die Verwaltung sofort und bezahlt diese aus der Rücklage und die WEG beschließt nachträglich, ob eine Sonderumlage fällig wird (war aber bisher nicht der Fall). Das Hausgeld und die Rücklage ist für meine Begriffe sehr gering. Aber trotzdem scheint es für fällige Instandsetzungen zu reichen. (Natürlich kalkuliere ich das bei meiner Finanzplanung höher.) Es gibt aktuell auch keine Rückstände bei den Hausgeldzahlungen. Ebenso habe ich in den Abrechnungen keine Posten für Rechtsstreitgkeiten finden können. Das ist auch eine meiner großen Sorgen, dass man sich in eine WEG einkauft, die sich nicht vernünftig einigen kann und dann einer den anderen bzw. die WEG verklagt.
Ich habe auch eine Baubeschreibung von der Sanierung und werde darauf achten, dass diese Bestandteil des Kaufvertrages wird (wenn es dazu kommen sollte).
Naja, ich habe auf jeden Fall mal um einen zweiten Besichtigungstermin gebeten.

Aber wenn man zu lange prüft, wird man wohl nie kaufen...ein Risiko, das einem erhebliche finanzielle Schwierigkeiten bereiten kann, bleibt wohl immer. Allzu lange darf man eben nicht überlegen. Es sind ausreichend Interessenten da...bei vielen Objekten besteht noch nicht mal ansatzweise die Bereitschaft, den Preis "auszuhandeln" (wird auch gleich zum Besichtigungstermin so mitgeteilt, ohne das man selbst schon auf den Preis zu sprechen kam). Mir hat z.B. ein Makler kürzlich gesagt, notwendige Unterlagen gäbe es erst zum Notartermin. Er bräuchte keine Käufer, die vorher alles "durchschnüffeln"... Auch er wird einen Käufer gefunden haben, nehme ich an...Sind schon lustige Anekdoten, die man da erlebt. Ein anderer wollte mir z.B. zwei kleine Wohnungen verkaufen. Die kann man ja zusammen legen. In der Teilungserklärung waren aber die Wohnungstrennwände dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Ich habe ihn gefragt, ob es Zustimmung für die Zusammenlegung gäbe. Makler: Das brauchen Sie nicht. Es merkt doch keiner, da Ihnen ja dann beide Wohungen gehören.

Von Vorteil ist sicherlich, wenn man ohne Druck suchen kann. Das ist bei uns der Fall. Für unser Haus und die darin befindlichen ETW (wo wir aktuell Mieter sind) bestehen zwar seit geraumer Zeit merkliche Verkaufsbestrebungen, aber bisher ist da noch nichts weiter passiert. Sollte hier tatsächlich ein Eigennutzer kaufen wollen, lässt sich die Stadt Leipzig dankenswerter Weise Zeit bei der Umschreibung im Grundbuch und aufgrund unserer Mietzeit haben wir oben drauf dann noch 9 Monate Kündigungsfrist. Wenn ich also noch weitere Zeit suchen muss, bis das Richtige gefunden ist, macht das auch nichts.

@Jens: Wenn die WEG noch nicht mal eine vergleichsweise geringe Summe von 10 T€ aus den Rücklagen bezahlen kann, bleibt ja nur zu hoffen, dass nichts Schlimmeres passiert?

[JensII]

Hallo!
Wegen den geringen Rücklagen wurde in diesem Jahr dir Rücklagenbildung hoch geschraubt! In 2015 wurden als mein Anteil nur 240€ in die Rücklagen geschafft!

Hier ist z.b. eine unschöne Gemeinschaft. Gärtner schlecht und billig, und der Rest genau so! Da einige nur Vermieten, und Geld abgreifen wollen, darf es alles nichts kosten.

Daher habe ich auch den Wunsch hier auf Dauer aus zu ziehen und dann etwas ohne Gemeinschaft, also ein Haus, zu kaufen.

[mk_stgt]

haus ist immer optimum find ich. wobei in der heutigen zeit schwierig was mit passendem preis- leistungsverhältnis zu finden, dazu noch in geeigneter lage

[JensII]

Pris-Leistung bei Immobilien ist sehr schwer....
Wobei auch viel falsch gelenkt wird!
Ich finde einige Fertighäuser echt klasse, die unter 200.000€ kosten, Grundstück in Wunschgröße (klein ) sollte auch realisierbar sein. Zusammen günstiger als eine Doppelhaushäfte, nur das es hier NULL Baugrundstücke in der Gegend gibt!
Wobei Fläche da ist....
Rechnerisch ist also das Haus in neu günstigr als die gebrauchte Doppelhaushälft, die in meiner Region bei 300.000€ liegt

Aber als junger Mensch kann man eine Immobilie auch als Geldanlage sehen!
Ich zahle durch eine Gewisse Anzahlung an die Wohnungsverkäufer in etwa die gleichen Tilgungsraten wie zuvor miete -> Wenn ich damit durch bin, bildet meine Wohnung die Anzahlung für das Haus und meine monatlichen Raten bleiben etnsprechend "nur Kreditkäufern" gering.
Und parallel bin ich zeitlich nicht so langfristig gebunden, als wenn ich die üblichen 30jahres-Finanzierungen in Anspruch nehmen würde!

[mk_stgt]

für mich persönlich ist eine immobilie die beste altersvorsorge natürlich mit dem ziel hier schuldenfrei in den ruhestand zu starten.

und so wie du geschrieben hast, klein beginnen und dann wachsen

[Bovary]

Rechnerisch ist also das Haus in neu günstigr als die gebrauchte Doppelhaushälft, die in meiner Region bei 300.000€ liegt

Jupp, hier auch.
z.B. Marienbrunn (schon diesen Namen auszusprechen, kostet normalerweise Gebühr ) total abgewirtschaftete Hütten, aus den 50er bis 70er Jahren, nichts auf dem aktuellen Stand, Grundstück(chen) Erbpacht...geht knapp unter 300T€ los...vielleicht 250T€.
Grundstücke kaufen, ist momentan aus meiner Sicht finanziell gar nicht abbildbar. Weit, weit außerhalb, auf'm Dorf, geht's. Wer das will...

[Schweissbeilage]

Ich wohne im Elternhaus meiner Frau. Kost nix außer Rücklagenbildung für den Reparaturfall und halt das übliche wie Grundsteuer usw.

Ein Kauf, hier im Stuttgarter Raum wäre für meine Frau und mich undenkbar gewesen, vor allem bei der Preisexplusion der letzten Jahre. Was selbst "Ruinen" hier kosten sollen, kann man nur den Kopf schütteln.
Wohnen so seit 2013 im eigenen und haben keinen Schuldenberg. Einfach Glück gehabt!

[Master J]

Ein Haus hat einen entscheidenden Nachteil:
Es macht Arbeit.
Als normaler Angestellter wüsste ich trotz Gleitzeit nicht, wie ich z.B das mit dem Schneeschippen machen sollte.
Müsste ich mir einen Winterdienst mieten, so wie es meine Eltern machen (Rentner mit inzwischen eingeschränkten Kräften).
Dazu muss man noch allerlei Geräte vorhalten und warten: Rasenmäher, Heckenschere, ...
Und die auch noch benutzen.
Aktuell bauen wir, also meine Erzeuger und ich, einen neuen Gartenzaun.
Da sind die Wochenenden dann gleich mal voll verplant...

Ich habe mir selbst 2009 eine ETW rauslassen.
3 Zimmer, 80 m², 5 Minuten zur Stadtbahn, 5 Minuten auf die Autobahn - und: Full-Service.
Letzteres heißt, dass die Hausmeister sich um alles kümmern, was außerhalb der Wohnung ist.
Kehrwoche, o.g. Winterdienst, Grünpflege, Abfall, Paketannahme, "an Deim Audo brennt's Licht"-Meldungen nach Feierabend, Reparaturen natürlich, ...
Das kostet zwar über 350 Euro im Monat an das Haus, aber das ist mir der Luxus wert, einfach die Wohnungstür hinter mir zumachen zu können.

Da Stuttgart, war das in der Anschaffung spürbar 6-stellig und da sind noch keine neuen Fenster, Türen, usw. eingerechnet.
Da Schwabe, hatte ich das aber innerhalb 42 Monaten abbezahlt.
Mag unvernünftig sein, aber ich kann es nicht leiden, irgendwo Zinsen zu bezahlen.
Daher mit hohem Eigenkapital rein und schnell Schulden abbauen, auch wenn dafür u.a. zwei Autos mit Stern gegen eins mit "Flaschenöffner" (siehe Avatar) getauscht wurden und ich mir diese Zeit nur die "Grundsicherung" vom Einkommen "gegönnt" habe...

Mal gucken wie ich in ein paar Jahren denke.
Aber in der aktuellen Lebensphase, die sich auch nicht großartig ändern wird, sehe ich kein Häusle.
Auch nicht, falls ich mal eins erbe...

Gruss
Jochen